Primera parte de una serie de dos partes:
Siempre digo que la frontera es un presagio de lo que sucederá en la economía de Estados Unidos. Hacer un seguimiento del espacio industrial, los empleos industriales y las tendencias globales es fundamental para comprender lo que está sucediendo en la frontera y lo que esto presagia para América del Norte. Recientemente entrevisté a Christian Pérez Giese, vicepresidente ejecutivo y director de CBRE Commercial Real Estate en El Paso para obtener información sobre estas áreas en la región Borderplex (Juárez-El Paso-Santa Teresa).
Cuénteme qué sucedió en el mercado de espacios industriales en Juárez comparando 2024 con 2023.
Pasó muy poco en 2024 en comparación con 2023. Nuestro principal indicador que utiliza CBRE es la absorción neta. Es la ocupación de espacio nuevo menos la vacancia de espacio y, para que conste, no contamos el espacio en construcción en nuestras cifras de vacancia. El año pasado, hicimos un poco más de 2.000.000 de pies cuadrados de absorción neta de actividad industrial y en 2023 más de 6.000.000 de pies cuadrados, por lo que fue a la baja.
¿Es eso una indicación de que el mercado se está desacelerando?
Absolutamente, y mi tesis es que el mercado en realidad comenzó a desacelerarse en 2022 debido a la expectativa de una recesión inminente, que no ocurrió. Anteriormente, desde una perspectiva inmobiliaria industrial, el tiempo de decisión para registrar la absorción neta era de seis meses. Ahora, lo que estamos viendo está siendo impulsado por empresas taiwanesas que están construyendo edificios de fabricación más sofisticados, son dos años o más. Pegatron tiene un edificio en Juárez que ha estado en construcción durante más de dos años. La decisión de tomarlo fue probablemente un año y medio antes de eso. Entonces, estos plazos se están alargando. Creo que lo que vimos que sucedió en 2023 fueron decisiones que se tomaron antes del COVID y que luego se ejecutaron justo después del COVID en 2021, y luego ese espacio se entregó en 2022 y 2023. Estamos lidiando con un retraso extraordinario en Juárez debido a la naturaleza más sofisticada de los edificios: son operaciones de fabricación más sofisticadas.
¿Se están tomando decisiones ahora que veremos que sucedan, digamos, en 2026 o 2027?
No, no estamos viendo que se tome ninguna decisión en este momento.
¿Esto también se refleja en el mercado de El Paso y Santa Teresa?
El Paso y Santa Teresa están actuando de manera diferente a lo que hubiéramos esperado. El cliente principal en Juárez, al que describo como la empresa manufacturera global del año 2000, no tiene claridad para tomar una decisión sobre la instalación de una nueva instalación multimillonaria, multimillonaria en México hoy debido a la geopolítica que está en marcha y a la conversación sobre aranceles. Simplemente no creo que haya una base para tomar nuevas decisiones de inversión. Hoy, estamos viendo algunos anuncios de inversión en México y será interesante ver qué sucede cuando esos anuncios se conviertan en transacciones reales. Una empresa importante es Tesla, que hizo un anuncio para Monterrey, pero Tesla no ha hecho nada.
En su informe, usted cita que el espacio industrial en Juárez ha crecido de aproximadamente 67 000 000 pies cuadrados en el primer trimestre de 2017 a 97,6 millones de pies cuadrados para fines de 2024. Este es un aumento del 45 por ciento o 5,6 por ciento anual. ¿Se considera esto saludable o normal?
No, fue un crecimiento muy rápido. Lo estábamos viendo en el mercado industrial en toda América del Norte, por lo que no era inusual en Juárez, Santa Teresa o El Paso, pero era inusual si tomamos la instantánea posterior a COVID para la industria y la analizamos en cualquier momento durante los últimos 40 años.
En El Paso, durante el mismo período, creció de 56,2 millones de pies cuadrados a 76,8 millones de pies cuadrados. Eso es un aumento del 36 por ciento o alrededor del 12,25 por ciento al año. ¿El mismo tipo de observación?
Sí, aunque en el lado estadounidense de la frontera, en general creo que nuestra comunidad tiene un retraso de 10 años desde una perspectiva cultural, social y de bienes raíces industriales. No creo que hayamos visto el efecto completo del auge industrial que comenzó hace 10 años en los EE. UU. y en el centro de México y que fue impulsado realmente por el comercio electrónico. Tenemos dos grandes instalaciones de comercio electrónico aquí que son una parte importante de nuestro mercado, pero en realidad fueron solo dos transacciones reales en comparación con lo que impulsa cualquier mercado importante de Estados Unidos o incluso Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey en un grado en el que hay muchas operaciones de comercio electrónico y cumplimiento. Estamos empezando a ver empresas que toman decisiones de distribución más sofisticadas desde El Paso, pero no necesariamente están impulsadas por el comercio electrónico, porque efectivamente somos una isla y tenemos que considerar plazos de entrega de un día o incluso de una hora. Simplemente no tenemos una población lo suficientemente grande como para tener un gran auge en el segmento de comercio electrónico de última milla.
Su informe indica que el espacio industrial en Santa Teresa creció de 2,9 millones de pies cuadrados a 5,8 millones de pies cuadrados. Eso es un aumento del 98 por ciento o una tasa de crecimiento de alrededor del 4,5 por ciento anual.
Hay mucho que hacer en Santa Teresa. Nunca hablamos de cómo el crecimiento de la ciudad de Chihuahua ha sido enorme para Santa Teresa, porque creo que la mayoría de los productos de esa región cruzan por Santa Teresa en lugar de pasar por Juárez. Y luego hay algunas empresas que están utilizando su cadena de suministro local y redes logísticas locales desde Santa Teresa hacia Juárez, en lugar de competir con el puente Zaragoza en el este de El Paso. Creo que la circunvalación del puente Zaragoza es cada vez más importante. Hay un par de grandes transacciones y tienen un impacto mayor en el punto de partida en el conjunto de datos de 2,9 millones de pies cuadrados.
¿Qué pasa con las tasas de vacancia en Juárez, El Paso y Santa Teresa?
Han aumentado drásticamente desde las tasas bajas de 2022 y 2023. Están siguiendo una tendencia en los EE. UU. y también están volviendo a un promedio histórico. Está sucediendo más rápido de lo que hemos visto en el pasado, pero básicamente está volviendo a un equilibrio. En el mercado estadounidense, nuestra tasa de vacancia histórica es del 9,2 por ciento y estamos en el 9,5 por ciento al cierre de 2024 en Juárez y El Paso. Santa Teresa está incluida en nuestros datos de El Paso. El promedio histórico en Juárez es del 7,2 por ciento y hemos rebotado al 8,3 por ciento, por lo que estamos ligeramente por delante.
¿Cuánto espacio industrial se entregó en Juárez, El Paso y Santa Teresa en 2024 y cómo se compara con 2023?
Está bajando. El año pasado se entregaron poco más de 6.000.000 de pies cuadrados en Juárez, y en 2023 serán aproximadamente 8,5 millones de pies cuadrados. En El Paso, en 2024 se entregaron 5,3 millones de pies cuadrados, y en realidad esa cifra fue ligeramente superior a los 4,5 millones de pies cuadrados de 2023. El Paso no ha disminuido la velocidad de los proyectos de construcción.
