Recientemente entrevisté a Christian Pérez Giese, vicepresidente ejecutivo y director de la oficina de bienes raíces industriales de CBRE en El Paso y Ciudad Juárez, para conocer las tendencias actuales en el mercado de espacios industriales y comercio transfronterizo en El Paso-Santa Teresa-Juárez. CBRE publicó recientemente su informe de mercado de 2025 sobre estos temas. A continuación, la primera parte de la entrevista.
Pregunta: ¿Cómo se comportó el mercado inmobiliario industrial de la región de El Paso-Santa Teresa en 2025 y qué ha ocurrido durante los últimos 10 años?
Respuesta: Fue el segundo mejor año en absorción neta que hemos visto para El Paso y Santa Teresa. Hemos visto un crecimiento tremendo. Esto se aceleró por los aranceles de 2017 y 2018, y eso tuvo un gran impacto en nuestro negocio en Juárez, México. Luego, tras la pandemia de COVID-19 y las interrupciones en la cadena de suministro, fue cuando realmente comenzó a acelerarse al norte de la frontera. Lo que hemos estado viendo es una tendencia hacia requisitos inmobiliarios más grandes y sofisticados. CBRE ha estado hablando de una “huida hacia la calidad” en todo el sector industrial desde hace años. La huida hacia la calidad significa edificios industriales más grandes, edificios construidos para un mayor volumen, logística y distribución más sofisticadas, y edificios que cumplen con los estándares del comercio electrónico. Tienen más estacionamiento para remolques y pisos mejorados para estanterías más altas, cualquier tipo de robótica y mayores requisitos de energía.
Pregunta: ¿Cuánto espacio industrial total se construyó en el mercado de El Paso-Santa Teresa en 2025 y cuánto espacio tiene el mercado actualmente?
Respuesta: La superficie total construida en 2025 fue de aproximadamente 5 millones de pies cuadrados. Acabamos de superar el umbral de los 80 millones de pies cuadrados en el mercado regional, lo cual es emocionante. En lo que va de 2026, hay seis millones de pies cuadrados en construcción, cinco de los cuales son edificios especulativos.
Pregunta: Su informe indica que la tasa de desocupación promedio en 2025 fue del 10,4%. ¿Es este el nivel habitual del mercado?
Respuesta: Nuestro promedio histórico está un poco por encima del ocho por ciento, por lo que 2025 fue ligeramente elevado.
Llegamos a un mínimo de uno en 1.2 por ciento en 2022, que fue el más bajo. Algo que es importante recordar sobre el segmento industrial en El Paso y Santa Teresa, es que entre 2005 y 2018, no se construyó ni un solo edificio industrial especulativo. Si observamos lo que se ha construido desde 2018 hasta hoy, eso representa alrededor del 25 por ciento del espacio industrial total. Eso significa que solo el 25 por ciento de nuestra oferta industrial son edificios modernos que calificarían para usuarios que están siguiendo esta tendencia de búsqueda de calidad.
Pregunta: ¿Qué hay del tamaño de los edificios especulativos?
Respuesta: Están creciendo. Estamos viendo que las empresas toman decisiones de inversión a largo plazo desde una perspectiva de manufactura en el norte de México. Esto es parte de una historia más amplia de nearshoring. Pero si hay empresas que toman la decisión a largo plazo de establecer operaciones de manufactura modernas en el norte de México, una vez que esas operaciones están en marcha y produciendo, entonces ven el mercado de El Paso-Santa Teresa como su punto de entrada inicial a las cadenas de suministro y logística de Estados Unidos. Si se toman decisiones a largo plazo en México, es natural que se tomen decisiones a largo plazo en el lado estadounidense de la frontera. Lo que esto significa para nuestros clientes es que están agregando un componente de distribución además del almacén transfronterizo habitual. Durante los últimos 25 años, hemos sido “fabricar su producto por la mañana en Juárez”, “enviarlo a través de la frontera a El Paso-Santa Teresa por la tarde” y luego “transportar ese producto en los siguientes días una vez que se haya consolidado la carga en un centro de distribución regional”.
Pregunta: Su informe indica que 11 de las 15 transacciones de espacio industrial más grandes de la región superaron los 200,000 pies cuadrados. El valor de un envío de carga que cruza la frontera mexicana ha aumentado. ¿Refleja esto también lo que usted menciona?
Respuesta: Sí. Un cambio fundamental que hemos observado es el crecimiento del sector de la electrónica de consumo en Juárez, específicamente en la fabricación y el ensamblaje de servidores para centros de datos. Si bien el sector automotriz mantiene su capacidad de suministro y producción, se ha mantenido estancado durante los últimos 10 años. El crecimiento que estamos viendo se concentra en estos nuevos sectores.
Pregunta: Según su informe, los sectores que más espacio industrial absorbieron fueron el transporte y la logística de terceros (48 %), la fabricación de ordenadores (18 %), la electrónica y los equipos eléctricos (11 %) y la fabricación de automóviles y piezas (9 %). ¿Estamos presenciando un cambio en el mercado?
Respuesta: Así es, y estas mismas tendencias se mantendrán para 2026.
Pregunta: ¿Cuánto espacio industrial se entregó en Ciudad Juárez en 2025 y cuánto espacio industrial tiene actualmente el mercado de Ciudad Juárez?
Respuesta: En 2025 se entregaron aproximadamente 4,4 millones de pies cuadrados. El total está a punto de superar los 100 millones de pies cuadrados, probablemente este trimestre o el próximo. La construcción nueva en Juárez se ha ralentizado drásticamente, al igual que la actividad de arrendamiento en los últimos dos años. Esto se debe principalmente a la incertidumbre geopolítica. Los aranceles son un ejemplo de ello, y la próxima renegociación del T-MEC (Tratado entre Estados Unidos, México y Canadá) es otro. Muchas empresas están esperando que se aclaren algunos de estos temas antes de iniciar proyectos.
