Esta es la segunda parte de una serie de dos entrevistas con Christian Perez Giese, vicepresidente ejecutivo y director de la oficina de bienes raíces industriales de CBRE en El Paso y Ciudad Juárez, sobre las tendencias industriales y el comercio en la región fronteriza entre El Paso y Santa Teresa.
Pregunta: Se comenta que, debido a la pérdida de empleos en la industria maquiladora durante los últimos tres años, es un buen momento para fabricar en Juárez porque ahora hay espacio disponible y la rotación de personal ha disminuido.
Respuesta: Sí, y parte de la disponibilidad son los trabajadores de generaciones anteriores y plantas menos sofisticadas que se están trasladando fuera de la región fronteriza norte. Los salarios mínimos y de las maquiladoras han aumentado. Las antiguas operaciones de ensamblaje de arneses de cables para automóviles están compitiendo con las operaciones más modernas y sofisticadas que están llegando y que se centran en mano de obra más calificada. Creo que la incertidumbre geopolítica también ha ralentizado la nueva inversión que va a absorber gran parte de esa mano de obra. Durante los próximos tres años hay una excelente configuración donde hay disponibilidad de mano de obra, y hay mano de obra disponible que proviene de trabajadores con experiencia en la industria de las maquiladoras. No se trata de personas nuevas que se incorporan al mercado laboral, sino de mano de obra calificada.
Pregunta: ¿Cuáles son las principales industrias en cuanto a absorción de espacio industrial en Juárez?
Respuesta: El número uno fue la electrónica y los equipos eléctricos, y el número dos la fabricación de computadoras. Entre 2015 y 2019, la electrónica y los equipos eléctricos representaron el ocho por ciento de la absorción neta. El año pasado, fue el 28 por ciento. La fabricación de computadoras antes de la COVID era el tres por ciento. El año pasado fue el 26 por ciento. Este es el mejor ejemplo de esta tendencia hacia una fabricación más sofisticada y de mayor valor. Estamos viendo que el número de cruces de camiones se mantiene relativamente estable, pero el valor de lo que llega de esos camiones a los Estados Unidos está aumentando. Todo el sector de El Paso, incluida Santa Teresa, es el distrito portuario fronterizo de más rápido crecimiento. Laredo es el número uno en función del volumen total, pero si se observa el valor y el crecimiento, es la región de El Paso por un margen mayor.
Pregunta: En 2024, el puerto de entrada de Santa Teresa lideró todos los puertos del sur con un crecimiento del 44 por ciento en términos de valor del comercio.
Respuesta: Tres tendencias están impactando a Santa Teresa. Una de las razones ha sido el cierre de parte del horario normal de operación en el Puente de las Américas en El Paso, lo que está impulsando el volumen a través de Santa Teresa. Foxconn está ubicada justo al otro lado de la frontera y transporta sus productos a través de Santa Teresa. Luego, la tendencia de la que no se habla mucho es el crecimiento industrial en la ciudad de Chihuahua durante los últimos 10 años. Hay un buen sector aeroespacial allí, y una gran industria automotriz, al igual que en todo el norte de México, y electrónica de consumo. Esos camiones no están pasando por Juárez. La ruta más fácil es cruzar por Santa Teresa para entrar en la cadena de suministro de Estados Unidos.
Pregunta: Una estadística sorprendente en su informe es que las empresas taiwanesas representaron la mayor parte del espacio industrial arrendado en Juárez el año pasado con un 29 por ciento, seguidas por China con un 20 por ciento, y en tercer lugar estaba Estados Unidos con un 19 por ciento. No creo haber visto nunca a Estados Unidos que no sea el número uno.
Respuesta: No creo que haya sucedido antes, y hay muchas historias diferentes e interesantes detrás de esto. La cifra china fue impulsada principalmente por una empresa llamada TCL, que ha expandido drásticamente su negocio de fabricación de televisores en Juárez y ha arrendado una cantidad considerable de espacio. El crecimiento taiwanés es el resultado de los aranceles de 2017 y 2018. Las empresas taiwanesas ya estaban en Juárez antes de que se implementaran dichos aranceles. Todas ellas implementaron estrategias de crecimiento muy ambiciosas, relacionadas con la COVID-19, pero no impulsadas por ella. Han triplicado o cuadruplicado su capacidad de producción y continúan creciendo. Son, en realidad, las pioneras de lo que se conoce como la ola de nearshoring. Están fabricando productos de mayor valor que pueden absorber el cambio de ubicación que se está produciendo desde el sudeste asiático hacia el norte de México.
Pregunta: Su informe indica que en 2025 se importaron aproximadamente 50 mil millones de dólares en computadoras electrónicas y productos relacionados en El Paso-Santa Teresa. Esto la sitúa por encima de ciudades importantes como Chicago, Los Ángeles, Laredo y San Francisco.
Respuesta: La región de El Paso es el principal punto de entrada para esta categoría en los Estados Unidos Esto proviene de Ciudad Juárez y, en menor medida, de la ciudad de Chihuahua. En segundo lugar se encuentra Chicago, debido al Aeropuerto O’Hare y al transporte aéreo de carga procedente del sudeste asiático, que es el mercado industrial más grande de los Estados Unidos Le sigue Los Ángeles, con los puertos de Long Beach y Los Ángeles. Esta categoría está impulsada por la fabricación de servidores, y nuestra región es un importante centro para su fabricación. En los próximos 20 a 30 años, esto será crucial, ya que se están construyendo centros de datos en todo el país. Tenemos un par de ellos en nuestro mercado. Uno de ellos es el Proyecto Júpiter en Santa Teresa, cuyo costo se estima en 165 mil millones de dólares. La mayor parte de esta categoría corresponde al reemplazo de los servidores que se encuentran en los centros de datos. Resulta que somos la región que fabrica la mayoría de los servidores en Norteamérica.
Pregunta: ¿Qué podemos esperar ver en 2026?
Respuesta: Todavía vemos cierta incertidumbre. Los aranceles son parte de la historia. El 1 de julio tenemos un proceso de revisión formal para el T-MEC. Si usted es una corporación, tiene más razones para esperar, en lugar de actuar en términos de iniciar nuevas operaciones de manufactura en el norte de México o los Estados Unidos Creo que vamos a ver un comienzo de año un poco lento, y luego, dependiendo de lo que suceda con algunos de estos acuerdos comerciales y algunos de estos problemas geopolíticos, potencialmente podríamos ver una segunda mitad del año grande y activa. Hay dos salvedades a eso. Una es que estamos viendo una cantidad increíble de actividad impulsada por los contratistas y proveedores del Proyecto Júpiter que están ocupando espacio. Estamos en camino de tener un primer trimestre de absorción neta casi récord, si no récord. Una vez que hay claridad para que una corporación tome una decisión, es incierto qué tan rápido pueden realmente implementar esa decisión, porque estos son edificios más sofisticados. Toma más tiempo negociar, y en algunos casos, van a tener que construir espacio nuevo, o construir espacio existente. No estoy seguro de si eso se manifestará este año o el próximo, pero nuestros clientes están trabajando en planes para reaccionar una vez que haya claridad para tomar la decisión de seguir adelante.